miércoles, 5 de diciembre de 2012

HIPOTECAS Y DESAHUCIOS


Cuando se pide un préstamo hipotecario, el banco manda hacer una tasación de la vivienda. Hecha esta, lo habitual era que el importe del préstamo fuese del 80 por ciento del valor de la tasación, aunque en muchos casos el banco llegaba hasta el 100 por ciento. Hoy día es lo que están haciendo con las viviendas que venden por habérselas adjudicado.
Cuando el banco, por impago, ejecuta la hipoteca y saca la casa a subasta,  el valor de la subasta lo es por el importe de la responsabilidad hipotecaria, que es un valor por encima del nominal del préstamo.
O por el importe de la deuda pendiente. Si la subasta queda desierta, que suele ser lo normal, el banco se adjudica la casa por el 60 por ciento del valor a efectos de subasta.
Si la deuda es mayor, que también suele ser lo normal, el ejecutado se queda sin casa y debiéndole la diferencia al banco. Ademas, y para colmo, sin posibilidad de acceder a ninguna otra, dado que aparece en los registros de morosos.
¿PORQUE NO SIRVE PARA NADA LA TASACION INICIAL QUE REALIZO EL PROPIO BANCO?

A él, si le sirvió para otorgar el préstamo, para dotaciones en su balance, y para aprovisionar ante el Banco de España.
Una solución podría ser:
 
Primero, obligar a renegociar los plazos, alargándolos, con cuotas ponderadas a la baja en tipos de interés, para intentar adaptarlo a la nueva situación del deudor.
 
Segundo, de llegar a ser preciso, añadir una carencia de tres años, es decir, pagar en ese tiempo solo intereses, sin amortizar principal.
 
Por ultimo, ante la inviabilidad de lo anterior, y por este orden:
 
ENTREGAR al banco la casa por el valor de tasación, que no olvidemos fue él quien taso.
 
En este ultimo caso, con cancelación total de deuda, si en su día el préstamo fue por el 80 por ciento del valor de tasación, y con abono al deudor de la diferencia, entre el importe de la deuda y dicho valor, si el préstamo sobrepaso ese porcentaje.

10 comentarios:

  1. A mi no me dieron ninguna opción, directamente les dije que no podía pagar, y al año tenía citación en el juzgado, que acudí para nada, ni un señor juez ni nada... llegué y me dieron una hoja que indicaba que el caso se pronunció a favor del banco JE. Abogados de oficio? Si, me dijo que no se podía hacer nada y encantado de conocerme. Lo que si me gustaría saber, que pasa con los embargos de nómina, tengo entendido que se sacaron uns decretos favorables a los embargos por desahucio, uno de ellos era el mínimo de la subasta que estaba creo en un 30% por un 60%, y el otro creo que era evitar tocar aquellas nóminas que no superen los mil euros. Alguien sabe más detalle de lo último?

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    1. "emabrgos por desahucio", corrijo me refería a embargos hipotecario.

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  2. Si crees que Europa también esta corrompida en cierta medida, puedes leer: http://boxedpress.com/economia/por-que-deberiamos-reducir-la-politica-agraria-comun

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  3. Bien mirado, o estudiado y deducido, hasta es posible mediante la cláusula "rebus sic estántibus" llegar a la posibilidad de poder resolver el contrato mismo de compraventa e incluso el de "Préstamo con garantía hipotecaria", dado que no sólo es que la tasación le hiciese el propio banco o caja, sino que los riesgos implícitos y asumidos distaban muchísimo unos de otros entre las partes intervinientes dentro del mismo negocio jurídico ¿ no es así...? La presunta inmobilairia, ninguno, puesto que percibía ipso facto y en mano o a través de cuenta todo el dinero/precio; el banco o caja tampoco, ya que, más allá de la dacción en pago o el onmerosísimo interés para en caso de mora, podía perseguir todo el patrimonio del comprador/prestatario hasta el fin de sus días, así como de susgarantes o avalistas en su caso; luego los riesgos asumidos por las partes eran abismalmente diferentes y leoninos para la parte ahora desahuciada. Y, por último, permítame añadir que, es absolutamente notorio y abundante con carácter general el cambio radical referido a las circunstancias económicas sobrevenidas, las cuales impedirán en numerosísimos casos el pago de la cuota por concepto de hipoteca. Todos los factores citados deberían ser ajustados ante juez: tanto el precio que sirvió en la compraventa, la tasación misma, así como, y por tanto, el cuantum del mismo préstamos hipotecario y sus condiciones desorbitantes para el prestatario/hipotecado. En todo caso, debería quedar a salvo - por todo ello - el derecho del comprador/prestatario a resolver sendos contratos. Sería justo., pues el sistema, que aún persiste, está consagrado a ellos y para ellos, los poderoros. Mis saludos, amigo; creo que expones un buen trabajo. a.j.

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    1. Solo una apreciación, en las hipotecas la tasación no la hace el banco, la hace un arquitecto habilitado para ello, normalmente suelen ser empresas especializadas en el tema, y la tasación es aceptada ante notario tanto por el prestamista como por el prestatario

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    2. En el 99 por ciento de los casos, quien hace la tasación es una empresa tasadora, que normalmente está ligada al banco que manda tasar. Es decir son empresas participadas por los mismos bancos, que se convierten en Juez y parte. Lamentablemente la independencia de estas brilla por su ausencia, pues si no siguen los criterios que les marcan las entidades financieras, no les encargan tasaciones.

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  4. Fraesma tiene razón. En los años de Bonanza trabajé durante un corto periodo de tiempo para una empresa de tasaciones. Mas valía no salirse del redil si no querías ser la oveja descarriada, los bancos eran los principales clientes por no decir los únicos. Y al tasar por comparación en un mercado artificialmente alcista alimentabas el circulo vicioso.

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  5. Para la compra de la vivienda firmamos un contrato con una claúsula de cancelación de la compra en caso de que la tasación fuera inferior al precio de venta. Tenemos dos tasaciones que obran en nuestro poder: una de la Sociedad General de Tasaciones y otra de TINSA. La primera la pagamos nosotros y no dio el valor de la vivienda, es decir que la vendían por mucho más de lo que valía y nos negamos a comprar la casa. Entonces, la agencia inmobiliaria (un chiringuito inmobiliario, no un API) pagó una segunda tasación de acuerdo con el banco -una caja catalana que nos dio el 100%-; esta tasación indica unas medidas superiores a las reales y sí dio el precio de compra y tuvimos que aceptar la vivienda, sobrevalorada. ¿Se puede denunciar este hecho?

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  6. No entiendo bien el porque tuvieron que aceptar la vivienda, ¿porque les financiaban el 100%?
    Habría que conocer el contrato y detalles, en su totalidad, para pronunciarse al respecto.

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  7. Dación
    Nuestro sistema económico resulta a veces necesariamente incomprensible si se intenta mirar con ojos limpios.

    Si cuando un banco te concede un préstamo hipotecario lo hace utilizando como garantía el valor del inmueble quiere decir que se está asegurando de que, en caso de impago, tendrá una propiedad que vale, cuanto menos, el importe que concedió al cliente.

    Llegados al caso del impago, independientemente de las causas humanas que haya detrás, debería cancelarse toda relación entre cliente y entidad a partir del embargo de la vivienda que vale, al menos, tanto como el préstamo concedido.

    ¿Qué hace que además se le cobre al desahuciado un capital que le condena de por vida?

    Si una de las razones es el hecho de que la vivienda no vale lo que la deuda entre banco y deudor, entonces es que se infló el valor de la misma para aumentar artificialmente el crédito (y las ganancias consiguientes). Habría, por tanto, mala fe por parte del binomio banco-tasador.

    Si la razón es que la banca no previó el derrumbe de los precios entonces estamos admitiendo que el único riesgo cae siempre de la parte del más débil, testigo mudo de la avaricia de directivos insaciables en sus bonus.

    Nos explican los más sabios doctores de la economía que saldar la deuda con la entrega (léase desalojo) del inmueble implicaría un quebranto para la entidad bancaria.

    ¿Por qué?

    Si el valor por el que la ha tasado no corresponde con la realidad quiere decir que los precios están inflados y alguien está haciendo un negocio sucio, usura, a nuestra costa. Esto implicaría que la vivienda debiera colocarse en su valía real y, consecuentemente, se haría más asequible para el ciudadano, menos rentable para la banca.

    La deducción simple que se obtiene de este razonamiento es que fueron las entidades financieras las que inflaron los precios para su único beneficio, dejando desprotegido al ciudadano corriente cuando descubre que el valor de su vivienda no cubre ni de lejos la deuda contraída.

    Lo dicho, no es comprensible el sistema financiero en que estamos inmersos a no ser que se tome como base la desvergüenza de los que lo hicieron posible, miraron hacia otro lado o no supieron legislar.

    La dación en pago es la única salida honesta para cubrir de dignidad el derecho a la compra de una vivienda.

    Si la banca hubiera admitido que una caída de precios como consecuencia de la explosión de una burbuja inmobiliaria hubiese conllevado pérdidas, es decir, si la dación en pago hubiese sido una figura legal desde que esta sociedad se hizo adulta y democrática, entonces quizás no habrían jugado las entidades financieras a los cromos con los ciudadanos de este maltratado país y tendríamos un sistema político-económico menos corrupto.
    Publicado por Salvador Navarro en 8:10 p.m.
    Etiquetas: Avaricia, El dinero

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