11 MEDIDAS DE ORO PARA ACABAR CON EL DRAMA DE LOS DESAHUCIOS

Artículo publicado en eldiario.es/andalucia, con fecha 20 mayo 2013

Juan Javier Ríos   - Córdoba

 

UNIVERSIDAD En busca de 11 medidas de oro que solucionen el drama de los desahucios

Tras un concienzudo trabajo, los cerca de 90 alumnos de 3º Grado de Derecho de la Universidad de Córdoba, que han realizado un laboratorio jurídico contra los desahucios, ya tienen las 11 medidas que buscaban para evitarlos.

Han sido semanas y semanas trabajando, debatiendo, confrontando puntos de vista  y poniendo blanco sobre negro entre la normativa hipotecaria española y la de otros países europeos y ver qué se podía modificar, ampliar, pulir o incorporar a las leyes para conseguir una norma que aspire a acabar con el drama de los desahucios.

En total, cerca de 90 alumnos que han hecho de su asignatura Derechos Reales un auténtico laboratorio del que quiere que salga la fórmula perfecta para acabar con esta lacra. Las cuatro paredes del aula XI de la Facultad de Derecho se han convertido en una especie de parlamento donde sus "diputados" universitarios han aprobado las siguientes medidas:

Fase de Constitución de hipoteca

1. Limitación de la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda hipotecada. Consiste en convertir en obligatorio el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que dice: "… podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados".   Se busca la dación en pago y por tanto eliminar la "responsabilidad universal" por la que una persona responde en caso de impago con todos sus bienes. Se tiene en cuenta algo fundamental y es que ahora, en el momento de reclamar la deuda, se da una desproporción "enorme" entre el valor del bien (que se ha desinflado) y la deuda, que se ha inflado con cláusulas abusivas como intereses de demora. Para el caso de que el bien pierda valor en el momento de la ejecución hipotecaria, se ha previsto un seguro (lo llaman de depreciación) que se acordaría durante la firma del préstamo o que esa pérdida de valor la cubra un fondo de garantía hipotecaria para que en "los bancos no puedan decir que se atenta contra su garantía".

2. Control previo de cláusulas abusivas.

Han concluido que la ley hipotecaria actual contiene cláusulas abusivas porque permite, mediante pactos, que el precio de salida de la subasta se reduzca un 25% y es inconstitucional porque permite que los notarios manden los lanzamientos hipotecarios.

En el laboratorio, piden que en el futuro las escrituras no contengan ninguna cláusula abusiva (suelo-techo, intereses de demora…). Para ello, demandan un análisis en el momento de la constitución de la hipoteca, sancionando los incumplimientos a los notarios, registradores y las entidades bancarias.

3. Extrapolar al resto de comunidades las oficinas autonómicas de asesoramiento y mediación hipotecaria que ya tiene Andalucía. Piden además una ampliación de sus competencias, con un servicio de tasación gratuito y que salvaguarde la independencia en este proceso.

Fase de Riesgo de insolvencia

4. Concurso de insolvencia singular (Propuesta ampliada de una propuesta de Islas Baleares)

Reformar la Ley Concursal para ampliar derechos a deudores hipotecarios de buena fe. Con esta medida, lo que acuerdan es que se aplique sobre la hipoteca de la vivienda habitual de las personas físicas algunos beneficios que ya poseen las sociedades cuando se declaran insolventes. Así, piden que, como ocurre con las sociedades cuando entran en concurso de acreedores, se suspenda el lanzamiento hipotecario; y el Fresh Start o "Comenzar de nuevo", es decir, una vez hecho el concurso, que las deudas se extingan para que el ciudadano pueda comenzar de nuevo.

5. Acción de rescate hipotecario por un tercero ("El banco malo")

Una de las medidas más potentes que han acordado y que está tomada del derecho anglosajón se basa en la idea de que "si el conocido como "banco malo" compró activos tóxicos de los bancos, ¿por qué no puede comprar las hipotecas (activos tóxicos de las personas)? Es una acción de rescate de personas, asegura Antonio Manuel.

6. Fondo de garantía hipotecaria

Nace como idea para garantizar que, en caso de depreciación del bien, habrá un fondo monetario que se haga cargo de esa diferencia. Lo puede hacer directamente o bien a través del abono de un seguro de depreciación. Su misión es similar a la del Fondo de Garantía Salarial (Fogasa) pero para asegurar en este caso la función social de la vivienda. (Más información en medida 1). Algo curioso es que, entre los métodos de financiación del fondo de garantía, han contemplado la creación de una casilla "Función Social de la Vivienda" en el IRPF.

7. Condonación moratoria.

La medida más "revolucionaria" y que es idea original de los alumnos. Basada en el hecho de que un deudor hipotecario quiere dos cosas: una moratoria en el pago de la deuda y que le quiten deuda. La nueva ley aprobada ahora en el Congreso permite la moratoria o quitar deuda en casos "muy excepcionales", dice Antonio Manuel. No hay en cambio una combinación de ambas, que es lo que quieren. Proponen que, en función del tiempo que se haya pagado, se calcule una rebaja de la hipoteca y se reduzca, asimismo, los meses aún por pagar. Con ello, el banco no recibe un activo tóxico, el deudor no pierde su vivienda y la condonación de cantidad se realiza con cargo al crédito concedido por la UE a los bancos españoles. 

Fase de pérdida de la vivienda

8. Desahucio judicial.

Los alumnos dicen que son inconstitucionales las ejecuciones hipotecarias que llevan a cabo los notarios.

9. Suspensión humanitaria.

Viene del derecho francés. Piden que el juez suspenda de oficio los desahucios por razones humanitarias –por ejemplo época invernal- aunque vaya más allá de lo establecido por ley. La suspensión durará hasta que la Administración encuentre una alternativa digna para los afectados.

10. Garantía de la función social de la vivienda deshabitada

Relacionado con el decreto antidesahucios de la Junta. Se trataría, en casos muy concretos, de legitimar la ocupación de viviendas vacías por desahuciados ante circunstancias de necesidad y de buena fe.

11. Amnistía fiscal en caso de desahucio

Piden exenciones fiscales y modificación de la plusvalía para el deudor hipotecario de vivienda habitual de buena fe.

Antonio Manuel Rodríguez asegura que con estas 11 medidas se consigue un equilibrio entre las partes y muchos mecanismos de salida anteriores a la dación en pago. A pesar de eso, ha dicho que "son solo 11 pero podían haber sido muchas más" ya que "en clase se han debatido otras".